Urbanisme (PLU, emprise, surface plancher…)

Quelques notions pour vous :

Pour faire construire votre maison il y a des règles d’urbanisme à connaitre. Elles se trouvent plus particulièrement dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Le PLU est un document destiné à définir plus simplement la destination générale des sols que ne fait pas le pos (plan d’occupation des sols).

Depuis des années maintenant le PLU remplace le POS.

Il est composé de nombreuses choses en rapport avec l’environnement de terrain, permis d’aménager, développement durable, orientation d’aménagement etc…

Il sert aussi de document de référence pour la délivrance de permis de construire, les permis de démolir ou encore lorsque des déclarations de travaux sont soumises. On y retrouve également les limites séparatives.

 Une limite séparative est une frontière. Elle désigne l’ensemble des limites parcellaires d’une propriété. Elle peut être matérialisée par une clôture ou des bornes de repères (piquet en bois par exemple) mais la seule référence légale (en cas de litige) reste les bornes installées par un géomètre expert.

Son rôle est de délimiter les contours d’une propriété, que cela soit par rapport aux propriétés privées voisines, ou au domaine public.

L’ensemble des propriétés foncières est recensé dans le cadastre.

Les règles définissant les distances à respecter entre les constructions et les limites séparatives se trouvent dans le POS (Plan d’occupation des sols) ou PLU (Plan local d’urbanisme).

Depuis le 1er mars 2012, on ne parle plus de la SHOB (Surface Hors d’œuvre Brut) et de SHON (Surface Hors d’œuvre Net) mais d’une surface unique, la « surface de plancher ».

Surface plancher et emprise au sol :

La surface de plancher se calcule à partir de critères précis selon s’il s’agit d’une maison ou d’un immeuble collectif. La surface de plancher permet de connaître l’autorisation d’urbanisme requise pour son projet de travaux ou de construction. L’emprise au sol est également déterminante.

La notion d’emprise au sol, introduite au code de l’urbanisme par le décret du 29 décembre 2011, est l’une des unités de surface administrative permettant d’identifier le régime applicable aux opérations de construction :

  • Permis de construire ;
  • Déclaration préalable ;
  • Dispense de formalités ;
  • Recours à l’architecte.

Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol tient compte des structures d’un ouvrage, notamment ses façades, ses parties non-closes et celles affectées au stationnement des véhicules.

Le coefficient d’emprise au sol est un rapport permettant de mesurer la densité de l’occupation du sol en urbanisme. Il est obtenu en divisant la quantité de sol occupée par une construction par la taille de la parcelle qu’il occupe. Pour comprendre facilement, tout ce qui couvre votre terrain par une construction ou un aménagement constitue de l’emprise au sol.

RT 2012

La RT 2012 est une réglementation thermique qui s’applique en France au permis de construire de bâtiments tertiaires dès le 28 Octobre 2011 et tous les bâtiments résidentiels à partir du 1 er Janvier 2013.

Cette exigence inclut cinq énergétiques :

•Chauffage

•Climatisation

•Production d’eau chaude sanitaire

•Eclairages

•Auxiliaire

Elle fixe pour les constructions neuve un seuil maximal de consommation d’énergie primaire (« Cep max ») de 50KWh m²/an en moyenne et conformément à l’article 4 de la Grenelle 1.

Bien évidemment votre constructeur s’engage à respecter cette réglementation et toutes nos constructions sont soumises à un test d’éligibilité fourni à la réception de votre habitation.